Die Fälle behördlichen Betriebsschließungen wegen des Corona Virus häufen sich. Wenn der Umsatz wegbricht stellt sich sofort die Frage, wie man Kosten reduzieren kann. Muss der Mieter die Miete noch zahlen?
ABGB – Gefahrtragung
Unser ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) stammt aus dem Jahr 1811 und regelt viele Dinge mit bemerkenswerter Klarheit. Zur Gefahrtragung im Mietverhältnis regelt das ABGB – das MRG lassen wir an dieser Stelle bei Seite -, dass der Bestandnehmer (Mieter) für die Dauer der Unbrauchbarkeit von der Mietzins-Zahlung befreit ist, dem Vermieter aber die Erhaltungspflicht zukommt.
Die Sprache ist so klar, dass ich den § 1096 ABGB hier gerne einfüge:
Wechselseitige Rechte:
1) In Hinsicht auf Ueberlassung; Erhaltung; Benützung.
§ 1096.
(1) Vermieter und Verpächter sind verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten und die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören. Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, daß es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im voraus nicht verzichtet werden.
(2) Der Pächter hat die gewöhnlichen Ausbesserungen der Wirtschaftsgebäude nur insoweit selbst zu tragen, als sie mit den Materialien des Gutes und den Diensten, die er nach der Beschaffenheit des Gutes zu fordern berechtigt ist, bestritten werden können.
Unbrauchbarkeit
Die Beurteilung, ob die Sache noch zum Gebrauch tauglich ist, richtet sich nach dem Vertrag. Diese Verträge sind nun zu prüfen, und werden sich gut ausgearbeitete Verträge bezahlt machen. Diese Bestimmung ist dispositiv, kann also vertraglich geändert werden.
Mietzinsminderung auf Null
Das Ergebnis der Unbrauchbarkeit ist für deren Dauer eine Mietzinsminderung bis zum Entfall des Mietzinses. Ein vertragliches Aufrechnungsverbot steht dem nicht entgegen.
Mietzinsbefreiung
Vor diesem Hintergrund ist die Bestimmung des § 1104 ABGB zu verstehen. Diese normiert, dass im Falle „außergewöhnlicher Zufälle […] wie Seuchen“ der Bestandgeber (Vermieter) nicht verpflichtet ist, die Sache wieder herzustellen, der Bestandnehmer (Mieter) aber auch nicht mehr verpflichtet ist, den Mietzins weiter zu bezahlen. Dies unter der Voraussetzung, dass die Sache gar nicht mehr gebraucht werden kann. Eine behördliche Betriebsschließung (Quarantäne nach dem Epidemigesetz oder dem COVID-19-Maßnahmengesetz) kann ein solcher Zustand sein. Dies ist in jedem Einzelfall zu prüfen.
Komplexe Rechtslage – Vertragsfreiheit
Im Detail ist die Rechtslage komplexer als dieses Spotlight auf das ABGB jetzt darstellen kann und soll, sodass die Beratung im Einzelfall unverzichtbar ist.
§ 1104 ABGB ist dispositiver Natur, wie die Juristen sagen. Er kann vertraglich in bestimmten Fällen ausgeschlossen werden. Ohne den konkreten Vertrag zu kennen, kann daher auch keine Aussage im Einzelfall getroffen werden.
Zu beachten ist insbesondere auch, dass hier nur von der Miete gesprochen wird, aber daneben es Pachtverhältnisse gibt, auf manche ist das Landpachtgesetz anzuwenden (auf meine Kommentierung im Gesamtkommentar Wohnrecht darf ich hinweisen), und im Vollanwendungsbereich des MRG wiederum Bestimmungen die Vertragsfreiheit einschränken.
Beratung
Meine Kanzlei berät Sie gerne – telefonisch (0512 / 55 14 77 – 0650 / 66 77 479) oder per SKYPE („Kanzlei Mildner“).
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Ihr Dr. Thomas Mildner,
Mitglied der Österreichischen Gesellschaft für Medizinrecht
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